As garantias locatícias foram criadas para proteger o locador de eventual descumprimento de obrigações pelo locatário. Essas garantias estão expostas no art. 37 da lei 8245/91, as quais são: caução, fiança, seguro de fiança locatícia e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento.
Art. 37. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:
I - caução;
II - fiança;
III - seguro de fiança locatícia.
IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005)
Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.
São comuns os casos onde o fiador, de boa fé, acaba realizando um contrato de fiança, sem saber os riscos e as possíveis consequências em razão do inadimplemento da obrigação.
A fiança é a garantia mais utilizada por ser gratuita para o inquilino e pelo processo ser mais rápido. Trata-se de uma forma de garantia de cumprimento da obrigação assumida pelo locatário caso este se torne inadimplente, fazendo com que o fiador seja responsável por arcar com essas dívidas, podendo inclusive sofrer penhora no seu imóvel.
A Constituição Federal, com o princípio da dignidade da pessoa humana e através da Lei nº 8.009/90 visa proteger o único imóvel destinado à moradia da entidade familiar. O imóvel familiar em regra possui proteção, mas existem exceções previstas na própria lei, como o caso do artigo 3º, inciso VII, que exclui da impenhorabilidade o imóvel quando se tratar de obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
VII - por obrigação decorrente de fiança concedida em contrato de locação.
A obrigação começa na assinatura do contrato e vai até o fim do contrato, em caso de prorrogação por prazo indeterminado, podendo o fiador se exonerar da obrigação, para isso deverá notificar o locador da sua intenção, porém continuará responsável por 120 dias. Caso não se exonere, o fiador continuará responsável pelas obrigações do contrato por prazo indeterminado.
Súmula Nº. 134 TJ/RJ Nos contratos de locação responde o fiador pelas obrigações futuras após a prorrogação do contrato por prazo indeterminado se assim o anuiu expressamente e não se exonerou na forma da lei.
Em caso de aditamento das obrigações, o fiador não responderá, se ele não anuiu expressamente, nesse caso a exoneração é automática, conforme súmula 214 STJ
SÚMULA 214- O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu
Se o fiador for casado, exceto no regime da separação total de bens, a autorização expressa do cônjuge no contrato de fiança é obrigatória, destacando-se o disposto no art. 1.647 do Código Civil, que determina:
Art. 1.647. Ressalvado o disposto no art. 1.648, nenhum dos cônjuges pode, sem autorização do outro, exceto no regime da separação absoluta:
()
III prestar fiança ou aval;
Desta forma, caso ocorra a garantia pessoal prestada por fiador casado (exceto no regime da separação de bens) sem a outorga uxória do seu respectivo cônjuge, o contrato acessório de fiança deverá ser anulado pelo outro cônjuge até 2 anos depois de terminada a sociedade conjugal, na forma do art. 1649 Código Civil.
Art. 1.649. A falta de autorização, não suprida pelo juiz, quando necessária (art. 1.647), tornará anulável o ato praticado, podendo o outro cônjuge pleitear-lhe a anulação, até dois anos depois de terminada a sociedade conjugal.
Parágrafo único. A aprovação torna válido o ato, desde que feita por instrumento público, ou particular, autenticado.
Neste sentido se destaca a Súmula 332 do Superior Tribunal de Justiça:
Súmula 332 STJ A fiança prestada sem autorização de um dos cônjuges implica a ineficácia total da garantia.
Conclusão
Caso alguém peça para você ser fiador, saiba que você será responsável pelo inadimplemento contratual do outro, inclusive podendo ter seu imóvel penhorado, por isso é muito importante a assessoria de um advogado para analisar as cláusulas contratuais do contrato de locação e informar dos possíveis riscos ao assinar o respectivo contrato.
